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详谈房地产基础知识

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详谈房地产基础知识

发布日期:2017-12-12 作者: 点击:

详谈房地产基础知识

房地产基础知识

一、与土地有关的概念:

1、 三通一平:通常指施工现场达到路通、水通、电通、和场地平整。

2、 七通一平:七通:路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、燃气通、热力通,一平:施工现场的土地平整。

3、 国有土地使用权证:指土地经使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。(该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和四至范围)。

二、与住宅有关的概念

1、花园式住宅:西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度极低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水电暖供给一应俱全。户外道路通讯购物绿化也有较高的标准,购买者一般为高收入人群。

2、经济适用房:是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性。

3、多层住宅:四至六层楼房住宅称为多层住宅。

4、小高层:7-12层的住宅。

5、高层:12层以上的楼房。

6、跃层:它是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。是一套住宅占有上下两个楼层,上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层,一般首层有客厅、厨房、餐厅、卫生间、最多有一间卧室,二层主要有卧室、书房、卫生间及大露台。其优点是:每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增加采光面来弥补,通风好户内居住面积和辅助面积较大,布局功能明确,相互干扰小。

7、错层:户内高度不一致,错开之处有楼梯连接,没有完全分为两个楼层,适合大面积住宅。

8、复式:在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建了一个1.2米的夹层,两层合计层高大大低于跃层住宅。其层高一般为3.3米,跃层一般为5.6米。做复式的目的主要是提高住宅使用率,上层供休息和储藏用。

9、会所:以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

三、与规划有关的概念:

1、进深:一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可有效节约用地,为了保证良好的采光和通风条件以短进深为佳。

2、开间:住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际长度。一般在3-3.9之间。

3、层高:房屋一层的高度,对楼房建筑来讲,指下层地板面至上层楼板面的垂直距离。层高减去楼板层的厚度为房间的净高。

4、户型:根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。

5、户型比:各种户型在总户数中所占的比例。公式:户型比=某种户型套数/(一栋、住宅群)住宅总套数*%

6、建筑系数:建筑占地系数的简称,指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比,以百分率计。

四、与产权有关的概念:

1、房屋产权:泛指所有者对财产的占有使用收益处分,并排除他人干涉的权能,是物权的一种。房屋产权指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。

2、共有产权:指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人。在实践中有按份共有和公共共有之分。

五、与面积有关的概念:

1、建筑面积:建筑物各层面积总合,含概使用公共结构等面积。

2、商品房销售面积:套内面积+分摊公用面积

3、套内面积:套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

4、公摊面积包括:设备间、电梯间、公共走廊、消防通道、变电室、垃圾道、公共门厅、楼梯间等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

5、使用面积:≧地毯面积,各外墙轴心线到另一外墙轴心线的面积总和。

6、使用面积系数:套内使用面积总和/总建筑面积。以百分率表示。

7、辅助面积(公共面积):各层平面的楼梯过道及各公摊面积总和。

8、结构面积:建筑物各层中的内外墙、垃圾道、烟道、通风道(均为投影面积)等所占面积的总和。

9、套内墙体面积:屋内所有墙体及外墙一半的面积总和。

10、公共建筑面积:整栋楼建面减去套内建面及不应分摊的建面(车位、地下室、人防不算分摊)11、使用率:使用面积/建筑面积,用百分率表示。板楼:80%、塔楼:75%、写字楼:70%、商场:65%,使用率与人流量密切,相对人流量大的地方,使用率低。

12、容积率:(总建面/总占地面积)*100%

13、建筑覆盖率:又称建筑密度,是指建筑物基地占地面积与规划用地之比。

14、绿化率:指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比(道路两旁各延伸1米的距离不算为绿化率)

15、绿地率:指规划建设用地范围内的绿茵面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

六、与贷款有关的概念:

1、按揭:按揭人将房产产权转让给按揭受益人(通常为提供贷款银行)作为还款保证,按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人。(简单的说:按揭过程中,房子不是你的,直到按揭过程结束,房子才归你。)

2、公积金贷款:也叫个人住房担保委托贷款,是由住房资金管理部门用房改资金委托银行向公积金的交存人和汇交单位的离退休职工发放的政策性贷款。

七:其它

1、 五证、两书:

五证:a、建设工程开工证b、国有土地使用权证c、建设规划用地许可证d、建设工程规划许可证e、商品房销售(预售)许可证

两书:a、住宅质量保证书b、住宅使用说明书

2、契税:指房屋所有权发生转移时,就当事人所订契约,按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。(它是针对房地产产权变动的一个专门税种,也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。)注:产权证合同期限一般为一年,(一年一补办)预售房就是期房。

房地产开发知识

一、 关于房地产综合开发:

1、 房地产综合开发的概念:是指开发工作的全过程。指开发过程中从项目筹划——规划设计——项目审批——招标投标——工程施工——竣工验收——交付使用(共七个步骤)。

a、 在城市基础设施(七通一平)开发,要求供应量和需求量相适应。

b、 建筑物功能方面,要求居住用房、服务用房(物业)、文教卫生、服务娱乐等用房。以及庭院绿化、道路交通,实施配套建筑。

c、 建设程序上:严格按照客观规律办事,严格按照立项论证,规划设计,征地拆迁,招标投标,基础设施,道路交通,主体建筑,配套房屋,庭院绿化,竣工验收,使用管理……的程序进行。

2、 房地产综合开发的方式:

A、 单项开发:一般项目规模比较小,功能单一,配套设施简单(如:写字楼)

B、 小区开发:一个完整小区的综合开发,要求在区域开发范围内功能完善,配套项目齐全,基础设施完善。

C、 成片开发:一般指范围广泛,投资巨大,项目众多,建设周期长的综合性开发。

注:a、一个现代化的小区的开发还要照顾到建成后的社区建设。

b、一个方便舒适的文明小区要在:文化、福利、娱乐、教育、卫生等方面配套。

小区开发分单一性小区开发和综合性小区开发两种:

a、单一性小区:纯居住小区,一般以满足居住需要为中心,进行住宅和相应的市政、文教、福利、卫生、等方面配套。单项开发包括:房屋及配套设施的建设。

b、综合性小区:有经济贸易区,科技开发区等。以经济技术开发项目为主,兼顾居住、文化、福利设施。

 

建筑常识

一、规划

1、居住用地包括:

a、住宅用地:包括住宅建筑的基底占地,及其四周合理间距内的用地(含宅旁绿地、宅间小路、家务院等)

b、公建用地:是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地,包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。

c、道路用地: 指宅间小路和公建专用道路以外的各级行车道路广场停车场回车场等。

d、公共绿地:指满足规定的日照要求,适应安排游憩活动场地居民共享的绿地,包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其它具有一定规模的块状、带状公共绿地。

2、日照间距:

a、住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类,泛指的日照间距为正面间距。

b、在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。

c、住宅朝向:住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。

二、建筑

1、住宅形式(结构):

a、砖混结构

b、砖木结构

c、钢筋混凝土结构(抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用。)

d、钢结构

2、住宅楼体类型:

a、梯间式(既现在一般板楼或变形板楼)

b、外廊式

c、内廊式

d、集中式(现在一般指塔楼)

3、住宅的开间进深和层高净高:

a、住宅的开间:指房间采光面的宽度。

b、住宅的进深:住宅垂直于采光面的长度。

c、住宅的层高:下层地板面或楼板上表面之间的距离,也就是一层房屋的高度。

d、住宅的净高:下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面的距离。净高=层高-楼板厚度

三、合理的户型布局:

1、整体布局:遵循动静分区、洁污分区的设计原则。

a、动静分区:以公共区域(厅、厨房、公共卫生间)与私密区(卧室)相对隔开为要点,减少相互干扰,保持居室的私密性。

b、洁污分区:将厨房、公共卫生间、储藏间等集中布置,与客厅卧室分开,使家居生活方便整洁。

c、厨房、储藏间等服务区域应位于离入口较近的位置,以避免买菜做饭等日常操作对主人生活的影响。

2、公共区域

a、进门即玄关或厅,不留走道等浪费面积

b、两厅方正实用,无凸显的柱体,缺角或变形

c、依照使用习惯建议采用大客厅小餐厅的布局

d、客厅墙面不宜开门太多,保持客厅的整体性

e、厨房需靠近餐厅,要有足够的柔光,通风,明卫:冷热气流对撞排出气体

f、各居室门洞应避免与入户大门相对保证私密性

3、私密区域:

a、与公共活动空间隔离,使卧室具有较强私密性,尤其是主卧室应位于走廊的尽端。

b、各房门宜错开布置,避免卧室门朝向户门(大门)

4、窗户设计:各户窗与窗之间要考虑角度,避免对望,影响房间的私密性。

5、阳台设计

a、客厅、卧室采取低沿高窗的观景窗形式,提高居室采光度的同时增加其使用率。

b、阳台设计别致的造型,增加楼体的立面效果。

c、应设置封闭的生活阳台,并考虑洗衣机位,便于家居生活。

6、朝向:客厅、卧室应采取最好的朝向

7、附属空间

a、部分居室内应考虑设计储物间,主卧室内考虑步入式更衣室的布置。

b、居室设计应考虑家电摆放位置,(如:冰箱、洗衣机、空调等)

d、卫生进行管井布置,从而达到卫生间墙面整洁的效果

四、别墅

1、独立式:即独栋式别墅,是真正意义上的别墅

2、并列式:即双拼别墅

3、联立式:即联排别墅

注:townhouse包括双拼、联排、叠拼等别墅。

叠拼:为一栋别墅在竖向上不是传统的一户而是两户,下层住户有花园上层别墅拥有露台。

住宅社区规划设计

一、居住区合理规划设计要求:(整个小区)

1、舒适:要有完善的住宅,公共服务设施、道路、公共绿地。服务设施项目齐全,设备先进,并且有宜人的居住环境。

2、便利:用地布局合理,公共建筑同住宅有方便的联系,各项公共服务设施的规模和布点恰当,便利居民使用。其道路系统和道路断面形式合理,步行、车行互不干扰,有足够的停车场地。

3、卫生:小区有完善的给排水系统,燃气与集中供暖系统

a、居住区内空气新鲜洁净,无有害气体与烟尘污染,日照充足通风良好,无噪音,公共绿地面积较大。

4、安全:对防止火灾、地震、交通安全有周密考虑,创造安全的基住环境。

5、美观:居住区应具有赏心悦目、富有特色的景观,建筑空间富有变化,建筑物同绿地交织、色调和谐统一。

二、居住活动关系图

居住:1、教育2、购物3、餐饮4、社会服务5、社区管理6、就近工作7、停车8、出行方式9、休息健身10、文化娱乐11、老人护理12、儿童教育

三、住宅与住宅组群

1、家庭生活与住宅平面的功能组成(即每户住宅的平面功能组成):户中客厅卧室、生活阳台应取得好朝向(在我国应取正南、东南和西南)工作室和餐室应取次好朝向,厨房、厕所、浴室、和储藏间可取不好朝向。

2、住宅类型基本分为单元式和低层花园式住宅两大类。

四、家居生活功能示意图

1、入寝---更衣----衣柜桌椅----更衣室

睡眠----床铺卧具----卧室(a、夫妻卧室(主卧)b、儿童卧室儿童房c、老人卧室老人房d、客人室客人房e、保姆室保姆间)

2、 个人卫生----便溺----便器----厕所---------------厕浴

沐浴----浴盆沐浴器----浴室------厕浴

梳洗----洗脸盆台--------梳洗室

美容----梳妆台-----------梳妆室

3、 个人活动-----读书----书桌、书柜、电脑----------书房

文娱-----音像设备----音像室

游戏-----儿童成人玩具----儿童室

工作------工作台及设备-------工作室

4、 家庭活动-------家庭起居------桌椅沙发-------起居室(客厅)

待客------------桌椅、橱柜-----客厅

5、 饮食---------进餐-----餐桌椅、设备--------餐室(餐厅)

烹饪------冲洗烹饪台炉灶------厨房

6、 洗涤---------洗衣------洗衣机、烘干机---洗衣室

晒衣-----晒衣设备-----阳台

烫衣-----烫衣设备

7、 清理-----------清扫---------------吸尘器---------储藏室

整理杂物--------框架------------储藏室

8、 交通梯---------通行-------公共通道、楼梯

 出入--------室内通道、住宅大门 

五、住宅群体组合的基本要求

1、功能:保证日照------国家规定的日照时间和质量。

保证通风------保证住宅内部与良好通风。

保证安静------指对外部噪音的防治,避免组群内部有人流和车流穿越,使室内外环境符合国家规定的噪声允许标准。

保证舒适------室外环境设施(包括绿地)的数量和质量。

保证便利------出行便捷、公共服务设施的配套程度及其服务时间和方式的合理性。此外,便于门牌编号和垃圾收集。

保证安全------指防盗、防火、防地震、防交通事故。

保证交往------增加生活气氛,使居民产生邻里归属感,泛指邻里之间的交往。

六、日照标准:

住宅室内的日照标准,一般是由日照时间和日照质量来衡量的。(日照时间一般以冬至日或大寒日的有效日照时数为标准。)

冬至日:中小城市不小于1小时,其计算起点是底层窗台。

大寒日:大城市不小于2小时,中小城市不小于3个小时。


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