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关于房地产的特征

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关于房地产的特征

发布日期:2019-03-12 作者: 点击:

关于房地产的特征

一个特征是,整体上房地产行业的杠杆率会降低。

现在中国上市的房地产企业平均的杠杆率大概是在70%左右的水平,那么2017年我们看到这个杠杆率更高,但是大家知道香港同类的房地产企业它的平均杠杆率是在30%多,也就是说我们的杠杆率比香港同类上市公司要高一倍,这里面有一个很有意思的问题。

就像我们说股灾发生以后让中国的投资者开始感受到了杠杆的压力,也受过切肤之痛,就像我们说今年的股权质押让上市公司开始感受到杠杆的危机,也有了切肤之痛。

这几年房地产市场的调控也让房地产市场企业有了切肤之痛,杠杆率可能会整体的出现下降,大家对于自己的流动性管理会越来越重视。

李嘉诚曾经说过一个话,他说他对借债的、举债的向来是非常谨慎的,而且香港的房地产企业是经历过惨烈的市场下跌、房价下跌的,中国大陆市场其实还没有出现这种情况。

我们说九十年代中后期海南的这轮房地产破灭其实离我们已经很久远了,而且那是九十年代刚刚启动社会主义市场经济体制那个情况下发生的。

最近二十年以来,中国的房地产开发商没有经历过系统的金融冲击。这一轮调控,很多房地产受政策的调控,甩卖资产,降低杠杆,大家也看到这种惨烈的程度,这是我看到非常重要的转变。

房地产企业的杠杆率整体上会有下降,就像个人投资者现在没有人再敢用十倍杠杆去买股票,未来我们也不大会看到上市公司再把自己80%、90%的股票都质押出去,这就是真正的冲击也好、损失也好带来的整个行业的变化,这是第一个特点。


第二个特征,房地产行业整体的集中度确实是在提高,我们也用这个特点做了今天的主标题,是不是会出现港股化的情况。

从目前的情况来看,我们从销售额的角度来看,销售额入榜的门槛是越来越高了,所以现在销售额三千亿是大公司,处在前五位的公司好几个已经冲到三千亿了,这个规模还在继续扩大,也就是说大公司的头部化效应越来越明显,整个行业的产业集中度提高,一部分中小型的房地产企业可能要退出市场。所以会不会出现我们看到的港股化的现象,我觉得大概率会朝着港股化的趋势去演进。


第三个特征,房地产企业本身也在发生一些调整,也在发生一些转化,不同的选择,不同的结局。

最近几年很多企业都做转型了,但是我们发现有的企业转型有点早,有的企业转型相对比较适中,有的企业没有转型。

这种转型大概分成三类,第一类就是安心盖房子,所谓提升品质,绿色化、精品化、人文化。第二类是上中下游产业链延伸。第三类是我们说的产融结合。

从过去十年的情况来看,很多传统的在房地产领域里面有优势的企业转型过早,很多企业过早的转型做了文旅、地产、影视,后来发现过去十年做这些行业都不如盖房子赚钱。还有企业转型去做金融,我也是做金融的,后来我发现做金融的不如盖房子赚钱。

转型过早的那批企业错过了黄金十年的发展。大家想想,从2008年到2017年这接近十年的时间,这简直就是房地产行业的黄金十年。我跟很多房地产企业也说过这个问题,不是企业干的好,是泡沫吹的大,是因为我们十年经历了一个金融化、泡沫化的过程。

有些企业适时的做了转型,他们做了上中下游产业的延伸,有些做的还不错,当然有些也受到调控的影响,短期也出现了一些问题,但总体上我们看,上中下游产业链延伸这个路径,我觉得是未来主流的房地产企业的一个转型方向。

第四个方面就是产融结合。

如果整个企业都是产融结合的套路的话,现在基本上是一个受打击的对象,特别是很多企业做了金控平台,现在是一个受打击的情景,很多企业陷入到了流动性的风险。

流动性管理上也出现了非常大的漏洞,而且这个漏洞我觉得伴随着金融监管的基调的坚持,可能还会有一部分企业出现问题,最后你要解决这个问题的办法还是要靠处置资产或者引进外部的战略投资者。

从目前统计上来看,2018、2019、2020三个年份是偿贷的一个高峰期,今年算是一个最大的高峰期,所以这里面不乏会有很多转型不是特别成功的房地产企业。

简单来说,这个行业整体的杠杆率会出现下降,行业的分化会进一步加剧,头部化的现象会越来越突出。同时我们看到房地产企业本身也在做大的转型。

这些是我跟大家分享的,从房地产行业本身来看待它的一些变化,区域的变化也好,行业本身的变化,价格的变化。

总体来讲,如果把房地产行业放在中国经济发展的长周期来看,我觉得房地产行业仍然是整个经济发展不可或缺的主导产业。一个十万亿级的产业不可能不重要。

我们过去这些年在房地产领域之所以出现多年的调控、多次的争论,很大问题在于大家把目光聚焦在一线城市的价格上,而一线城市的高房价其实本质上又是个收入分配问题。

所以从政府的角度来讲,我在几个场合里面建议过,我们更多的注意力确实应该放在为中低收入群体实现一个“居者有其所”的目标,围绕这个目标去配置资源,而不是去管制价格,管制价格应该说是最糟糕的一种办法。

尽管我们现在人均居住面积也不低了,但是中国的城镇化水平还在不断的演进,按照刚才李主任的说法,如果说我们到2030年到达70%、80%的城镇化率的,中国人对住房的需求,对住房改善的需求仍然是非常强劲的。所以期望北京、上海这样的大城市出现房价的剧烈下跌是不大现实的。

简单总结一下今天我给大家汇报的:总体上,房地产确实出现了比较大的分化,我们把它做了一个比喻叫“港股化”,现在来看调控仍然在延续,但是政策在供给端和需求端做了一些松动。所以,从明年的情况来看,一线城市的房地产确实有上涨的压力。

同时,我们看到三四线城市的房价泡沫可能会和一线城市出现比较大的分化,三四线城市可能会消耗在2015年上涨之后带来的泡沫。

总体而言,房地产不大会出现崩盘的情况,我也希望我们能够以比较客观的心态来看待这个行业,也希望大家在房地产投资这个领域能够有好的收益。

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