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对于下个五年,房产最缺乏的不是增值,而是流动性!

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对于下个五年,房产最缺乏的不是增值,而是流动性!

发布日期:2019-04-25 作者: 点击:

对于下个五年,房产最缺乏的不是增值,而是流动性!

对于中国房地产,特别是一线二线房地产来说,下个五年缺乏的一定不是增值性,而是流动性。

1:关于增值性:

房地产作为投资品的一种,其增值性在现有的中国投资品种中,可谓独占鳌头。只有买茅台酒可以与之相比。

80年代初,一瓶原厂的飞天茅台酒大约10元,而现在一瓶飞天茅台酒可以卖2000多,翻了200多倍。80年代初,深圳关内一小套公房,大约20000元,现在卖到400万也很正常,同样翻了200多倍。然而,在这30年中,房子产生的租金可能早就赚够了2万元,而茅台酒却无法赚取租金。放眼中国,房地产或许是最适合中国老百姓投资的品种了。收益增长快,风险性较小,相对于其他投资品更具有安定感,都是房产作为投资品的优势。仿佛,只要拿着银行卡,迈进售房部,找个漂亮的销售员,花半个小时听一下。然后,潇洒的说:美女,别说了,你们的财务部在哪,带我去!然后,一切都齐了。坐等房子升值,坐等资产翻倍,坐等炒房发家。这是2016年之前,整个中国的投资逻辑。然而,从本次史无前例的大调控以后,这个逻辑已经开始慢慢改变。因为,在本次调控之下,房子的“流动性”在一步步的降低。

2:关于流动性

会计有一个专门的科目叫“应收账款”,所有的企业都要控制应收账款的比例,一旦比例过高,对于企业来说就是极大的风险,营业收入利润率再高的企业都会被欠账压垮。房产投资有一个词叫“账面价值”,就是一套房子预计能够在二手房市场中所能卖到价格,所有的房子都必须经历在二手房市场中变现的过程,否则所有的投资人很可能就会被杠杆压垮。能够卖出去的房子叫做资产,卖不出去的房子叫做砖头。资产是升值的,砖头是贬值的。而这套房子,能否顺利在一定时间内变现,就是它的流动性。同样,流动性好的叫做优良资产,流动性差的叫做不良资产。完全没有流动性的叫做“死资产”,不但不是财富,反而是“负担”。

3流动性没有指标

流动性那么重要,但是为什么,很少人在投资的时候考虑到呢?因为,这个指标没有一个明确的数值。一套房子,买的时候100万,三年之后挂在赶集网上,标价150万。投资者可以明明确确的知道,房子增值了 50万,除了银行已付利息以及别的成本之外,他能知道赚了多少钱,或许30万,或许20万。然而流动性呢?很难以一个数据体现。同样还是这套房,三年之后,你挂180万,可能半年也卖不出去。你挂120万,可能一周就卖出去了。

因此,挂多少钱和多长时间卖出去往往是个关联性的数据。大家都知道挂的越低,卖的越快,但是究竟是多低呢,谁也不知道。因为卖的快慢往往和很多因素关联。和房子的品牌,和房子的物业,和房子的装修,甚至和卖房子的中介水平有关。最关键的是卖房子的时机。

比如,2016年上半年郑州郑纺机的一套公房可能10000元的单价都卖不上。但是到了下半年同一套房子可能13000就很快有人接手。

发生了什么,大家都很明白,人的心态的变化,大家也都清楚。但是,以上所有的变量,都无法用指标衡量。所以,流动性也无法用指标、数据可以衡量,而无法衡量的指标就无法比较,无法统计,无法计算。

4:流动性决定现金流

然而,流动性,这个可以感知但无法判断的指标,是否重要呢?非常重要,有时候可能比房产的增值性还要重要。在房地产开发领域有句话,叫做:

项目利润决定企业的发展,项目现金流决定企业的生命,而现金流的安全性取决于企业所有资产的流动性。一旦一个企业的资产缺乏流动性,比如80%以上都是正在做城改的土地,尚未获得土地证,企业就面临着资产的流动性缺失。因为没有土,证所以既不能抵押,也不能交易,一旦市场有个风吹草动,企业的资金链马上就紧张起来。企业是这样,个人投资房产是否也是这样呢?道理是一样的,一个朋友把杠杆加最大,想花1000万买两套别墅做投资,他现在的月收入,刚刚够支付两套别墅的月供。我就劝他,不要这样干,别墅的流动性太差,一旦国家加息,很容易让他进入两套别墅既供不起,又卖不出的境地。一旦因为断供,造成信用问题甚至房子被银行收走,整个投资就划不来了。所以,一套房子的投资,必须首先考虑到流动性的问题。那么多的城市为什么要出限售政策?

其实就是要冻结房产的流动性,没有了流动性或者缺少了流动性,一项投资的风险就会大大提升,投资者就会掂量掂量这笔投资的风险自己是否能够承担,一套房子是否会让自己的资金链断掉。

5:流动性决定因素

那么什么才是决定流动性的关键性因素呢?答案实际上很简单,就是四个看起来有点贬义的词语——刚需思维。

凡是刚需愿意买的房子,流动性越好,反正亦然。我们曾经统计过,在近5年中,郑州市一年成交的新房13—15万套中,属于刚需首次置业的大概占6成,二次或者以上置业的情况大概占4成而二手房呢?在郑州近5年内,一年大约成交6万套到8万套之间,属于刚需置业的应该占8.5成,而二次或者以上置业占不到1.5成。

置业次数越多,选择新房的概率越大,选择二手房的概率越低。有人把这种选择性倾向叫做“处房情节”,越是富人越愿意选择别人没有住过的新房,而对别人已经住过的二手房不感兴趣,除非他有特殊的诉求(最典型的是学区)。

越是缺乏资金的首次置业者,更有兴趣选择二手房,因为他们首先面临的是安家,至于别人有没有住过已经没有财力考虑。(而且除了今年,往年的同一地段的二手房往往比新房便宜一些。)所以,为投资房接盘的可以说主力就是刚需,你所购买的房子的流动性取决于房子在二手房市场能有多少刚需愿意购买。而刚需眼中,什么是他们愿意购买的呢?

6:需要啥?如果想增加你的房子的流动性,请把自己的思维暂时放在一个刚需的角度上考虑这个问题。

1:地段

地段决定房子的价值,但是刚需客户眼中的好地段和豪宅客户眼中的好地段是不一样的。对于纯刚需,好的住宅应该是世俗的“繁华”和“基础配套齐全”,一公里之内,能够满足所有的日常生活需要,能上班,能买菜,能上学,能看病。

而在豪宅客户眼中,无疑以上的地段对于他们来说“太闹了”,他们更希望环境很好,宁可距离市中心稍远一些。配套高大上一些,宁可公共交通稍微不便一些,反正他们的主要出行是靠汽车,而非公交。

2:面积

面积不能太大,太大总价受不了,面积太小,以后需要很快的换房。所以对于郑州市的刚需,100平方左右的小三房可能最受欢迎,80平的两房也还可以。超过140平的四房往往不是刚需的首选,因此流动性要远低于上面两种面积段。

3交通和环境

交通和环境往往是个矛盾,环境好的一般在三环之外,三环内的环境好的交通也好价格往往惊人。相对于这两个因素,刚需一般更加看中的是交通,小区旁边有条河,远不如小区旁边有个地铁站实惠。毕竟,无钱无闲,整天早出晚归,去河边散步远不如坐地铁上下班不迟到意义更大。当然,以上的思维如果放在今年以及今年之前的郑州房地产市场是正确的,但是放在以后是需要作出一点点小小的修订的。

随着郑州以后,公有租房、公有产权房屋、安居房等保障性住房增多,原来市场上最大的需求主力的纯刚需会慢慢变少,代之以稍高于刚需但低于改善的刚改人群,对于他们喜欢的产品类型,也将变得具有较强的流动性。限于篇幅限制,关于刚改需求,我们会在以后的文章中详细说明。所以,对于郑州市:北龙湖房价虽高,但是论流动性,远不如南龙湖的房子。郑州东站片区的天筑二手房房价虽高,但是论流动性,却远不如火车站旁边的华润悦府。绿博片区洋房的前景虽好,但是论流动性,却远不如金水行政区的老破小。

7:关键在搭配

是不是我们所有资产都应该放在“刚需配置”上?

非也!

刚需房子虽然流动性好,但是增长性往往比高端住宅要差一些。因为他是卖给刚需的,而刚需收入的增长远不如富人阶层增长快速。

他们拿不出那么多的钱支付这笔买卖。但是,你需要这有一些房产作为配置。因为他可以快速的变现,一旦你急需用钱,他就是活期存款。当今这个时点,南阳路上100平的10年房龄的房子,150万的现金售价,一旦挂出去,基本上每周中介可以给你带来3批以上的客户,如无意外,三个月之后可以变成150万的现金。而东区1500万的别墅挂出去,中介一个月不一定可以帮你带来3批客户,如果不是特别幸运,能够在半年之内成交,已经算快的。

所以,对于豪宅,对于单价高的房产,他们虽然增值性高,但是流动性差,可以看作是死期存款。

真正聪明的投资人,他手中的资产配置一定是多元的,而不会把宝压到一种流动性的资产上面。

既有好出手,流动性强的房子,也有增值性高,流动性较差的房子。在不同时期,对整体的资产流动性进行调整,保持流动性和增长性的平衡。这样在任何的市场情况下,方能保证投资立于安全和增值性的平衡之中,处于不败之地。

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