关于房地产前期策划

关于房地产前期策划

1、市场调研

（1）调研流程

☆前期准备：确定市场调研内容和目的→拟定市场调研计划→选择调查人员

☆市场调查：收集相关信息资料→选择调研方法→进行现场调查

☆资料分析：编辑整理信息资料→撰写市场调查报告

（2）调研内容

☆环境调研：政策法律环境、经济环境、社会文化环境、城市房地产市场

☆供求调研：消费者构成、购买动力、购买行为

☆项目调研：项目所在地气候、土地性质、周边环境、周边社区现状、市政及公建配套设施、交通条件等

☆竞争市场调研：竞争项目调研（产品规划、价格策略、广告策略、销售情况等），竞争企业调研（企业专而业化程度、品牌有名度、销售方式、产品质量、成本状况、价格策略、与当地政府关系等）

（3）撰写报告

包括导言、研究方法、调查成果、限制条件、结论和建议。

2、项目可行性分析

（1）报告依据

☆国家相关法律法规；

☆国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划及行业发展规划；

☆国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；

☆城市规划管理部门出具的规划意见；

☆《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用权证书，或国土资源管理部门出具的项目用地预审意见；

☆环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；

☆交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；

☆自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；

☆有关工程技·术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

☆国家规定的经济参数和指标；

☆开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

（2）报告内容

项目总论、市场研究、项目开发方案、投资估算与融资方案、项目财务评价、项目不确定性分析、项目风险防控、项目经济可行性研究结论及建议、附件等。

3、前期定位

（1）土地定位

☆如何进行土地储备与竞拍；

☆明确如何选择土地开发设计；

☆土地开发如何定位。

（2）市场定位

☆明确开发理念及土地用途；

☆进行房地产市场研究；

☆选定细分市场；

☆目标客群定位；

☆进行产品定位；

☆进行价格定位；

☆财务评价。

（3）产品定位

☆总体规划布局；

☆户型设计；

☆建筑设计；

☆园林景观设计；

☆附加值提升。

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