房地产土地获取以及规划设计

房地产土地获取以及规划设计

1、土地储备及土地价值评估

（1）土地储备开发实施

征地→拆迁→市政基础设施建设→土地储备开发项目验收

（2）土地价值判断标准

土地形状、土地面积、交通环境、区位条件、土地性质、建设现状、片区规划、投资目的、土地附加值、经济界限。

2、地产企业土地获取决策管理

（1）决策流程

战略评估→效益评估→可行性评估→执行

（2）获取步骤

☆进行市场调查；

☆明确土地获取方式（出让、划拨、转让）；

☆办理土地手续。

规划设计

1、招投标管理

（1）招投标类型

☆全过程招投标；

☆材料及设备招投标；

☆工程施工招投标；

☆勘察设计招投标。

（2）招投标方式

公开招标、邀请招标、协议招标。

（3）招投标程序

☆申请立项；

☆编制招标文件及标底；

☆确定招标方式；

☆投标人资格审查；

☆招标工程交底及答疑；

☆投标报价；

☆开标；

☆评标；

☆决标；

☆签订合同。

2、项目定位

（1）市场环境分析

包括经济环境、政策环境、竞争市场环境等。

（2）客户定位

细分目标客户群→定位目标客户群→选择目标客户群。

（3）产品整体定位

包括容积率配置、公共设施定位、楼层用途定位等。

（4）产品定位

包括产品档次、项目环境、总平面布置、建筑、景观、智能化、物业管理等。

（5）价格定位

☆评估内外部因素；

☆收集定价信息

☆研究楼盘平均单价的影响因素；

☆决定各期、各栋的平均单价；

☆评判楼层垂直价差；

☆判定水平价差；

☆调整价格偏差。

3、产品规划设计

（1）启动阶段

地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。

（2）设计阶段

设计采购（指定设计公司或招投标选择设计公司）、产品设计。

（3）工程计划阶段

市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。

（4）工程施工阶段

☆要求施工单位做好施工组织设计，督促监理单位做好监理规划；

☆定期召开工程例会和设计交底会；

☆确保工程的质量、进度、成本及项目总体计划实施和控制；

☆及时准确地审核各种变更，使其发生不脱离总体计划。

（5）收尾阶段

完成对外结算、总结经验教训、做好项目记录。

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